7月21日，新华社正式公布了二十届三中全会上审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》文件，并同步发布了关于该文件的说明。

“说明”文件，全面解释了为何要制定这样一个决定。主要有四个迫切需要：

一言以蔽之，推动进一步全面深化改革并推动中国式现代化，是面对当前国内外复杂形势下的最好办法，也是推动中华崛起的最好办法。

《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，这份文件的目的，文件名称已经给出，进一步全面深化改革和推动中国式现代化，前者是方法，后者是目的。

全文“改革”一词出现了146次，出现频率最多的一个词。包括教育改革、体制改革、税制改革、房地产制度改革、科技体制改革等等一系列改革措施。

文件内容很长，本号只能挑选几点来加以分析。

01

关于房地产

整份文件，对于房地产的表述非常短：

加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

本号解读：

整份文件非常长，而对房地产的表述，只有短短的一段，更像是一带而过。此外，“房地产”一词在文件中只出现了4次。

可供对比的是，“改革”出现了146次，“开放”出现了35次，“科技”出现了52次，“教育”出现了36次，“中国式现代化”出现了25次。

从出现频率的安排上，可以看出中央对待房地产的态度，已经转变：未来是科技驱动经济发展的时代，房地产驱动经济已经成为过去式。只有科技、教育，才能实现中国式现代化。

这种态度的客观支撑便是，房地产对经济的贡献越来越弱，上半年是经济发展中唯一的负累。

尽管只有一段表述，但信息还是蛮丰富。蓝色字体之前，都是之前官方文件中反复出现的表述，蓝色字体部分，则是最新表述。

“允许有关城市取消或调减住房限购政策”，这意味着接下来一线城市还会继续松绑限购。

今年上半年重点城市大部分都取消了限购，当下仍保留限购的只有北上广深、天津、海南。

“消普通住宅和非普通住宅标准”。1998年房改以来，是满足民众从无房到有房的阶段，未来是满足民众“有房子”到“有好房子”的阶段。也就是说，未来开发商需要卷的是品质，建设更多好房子，在这种背景下，普通住宅和非普通住宅的标准需要取消，才能降低购房成本，满足民众对好房子的购买需求。

“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，这句话中，后面一句是重点，意味着预售制将逐渐过渡到现房销售。

考虑到当下的房地产环境，大多数房企都挣扎在债务泥淖中，一刀切、全盘现房销售不太现实。

但如果逐步推进现房销售，大家更不敢买新房。所以，现房销售必须推进，哪怕速度不能快。

本号早有呼吁，可以选择一批有实力的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波等城市，和有担当的国资房企率先试点。分步执行，然后再逐步推广。

“完善房地产税收制度”，这句话让市场掀起了房地产税是否快要到来的猜想。

房地产税未来一定会来，但短期内不可能会执行。

因为早在2021年，财政部等四部门就在北京召开了“房地产税改革试点座谈会”。当时，舆论都在谈论哪些城市会率先试点。

但后来房地产急转向，让房地产推进搁浅，2022年厦门发布的《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》后来也被撤掉，足以说明短期内不会到来。

当下并不是征收房地产税的好时机，尽管由于土地财政跳水，地方政府钱袋子紧张。那么“完善房地产税收制度”在暗示什么？

最可能的解释，应该是降低房产交易阶段的税收，未来再增加持有阶段的税收。

02

关于税制改革

关于税制改革的内容，占文件很大的篇幅。其中关键段落有：

建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限。完善财政转移支付体系，清理规范专项转移支付，增加一般性转移支付，提升市县财力同事权相匹配程度。建立促进高质量发展转移支付激励约束机制。推进消费税征收环节后移并稳步下划地方，完善增值税留抵退税政策和抵扣链条，优化共享税分享比例……

本号解读：

这段话，其实就是为了解决当下地方城市因为土地财政收入跳水陷入的尴尬处境。

对地方政府的财政冲击，已经显而易见。

因为卖地收入的拐点，不仅是楼市的拐点，更是地方财政收入的拐点。

1994年央地财政分灶之后，中央独享消费税、关税、船舶吨税、车辆购置税、以及央企上交的税收等。

非海关代收的增值税、国企民企税收、资源税、印花税都是央地共享。

而与土地相关的税收都是地方独享。

整体来看，税收的大头归了中央。

为了弥补地方税收欠缺，卖地收入划归地方。因此，卖地收入成了地方重要的钱袋子，甚至是主要的钱袋子。

前些年，主要城市卖地收入动辄上千亿，杭州、上海、北京更是在3000亿左右，所以地方城市基础设施建设大规模进行。

然而，随着土地财政落幕，地方的活钱越来越少。

粤开证券研究院梳理的数据显示，2023年除了缺少数据的辽宁、西藏外，公布数据的29个地区卖地收入相比于高点，无一不在下降。

其中青海、黑龙江的卖地收入相比于高点，膝盖斩了，跌幅超过70%。

云南、甘肃、广西、天津、山西、广东、河南的卖地收入相比于高点，均腰斩。

地方极度依赖的卖地收入大跳水，是最近三年地方政府爆发债务危机的主要原因之一。

同时，也让地方政府更加依赖中央的财政转移支付。

2020年疫情爆发初年，封锁不断，地方经济发展受困，于是当年中央给予了地方83339亿元转移支付，相较于2019年，增加了8924亿元。

2021年是疫情三年中较为平缓的一年。

到了2022年，疫情再次肆虐，其对地方经济的影响程度丝毫不亚于2020年。于是，中央再次加大财政转移支付力度。当年转移了97144.75亿元，转移数量足足比2021年多出了13774.75亿元，增量创历史新高。

2023年，中央对地方一般公共预算转移支付首次突破10万亿元，达到了102945.19亿元。

在这种背景下，如何提高地方政府的钱袋子，成为当务之急。

2024年，官方在“关于2023年中央和地方预算执行情况与2024年中央和地方预算草案的报告”里再次提出，要“研究健全地方税体系，推动消费税改革”。

健全地方税体系、推动消费税改革，成为了新方向。而市场上，呼吁将中央独享的消费税分给地方以及加税，声音越来越大。

专家的解释是：

一方面，国内消费税收入体量较大，目前是中国第三大税种，2023年国内消费税收入约1.6万亿元。

另一方面，2019年国务院发文明确，在征管可控的前提下，后移消费税征收环节，改革调整的存量部分核定基数，由地方上缴中央，增量部分原则上归属地方。

这一次《决定》的发布，算是正式拍板，不仅要与地方分享消费税，还要增加对地方的一般性转移支付。